Кратък отговор
Годишен брутен наем минус: данък върху наема, такса вход, данък сгради и такса смет, застраховка, среден годишен разход за поддръжка и ремонт, и загуба от празни месеци. Полученото се дели на пълната цена на придобиване.
Пълната формула
Годишен брутен наем минус: данък върху наема, такса вход, данък сгради и такса смет, застраховка, среден годишен разход за поддръжка и ремонт, и загуба от празни месеци. Полученото се дели на пълната цена на придобиване.
Пълната цена на придобиване включва не само продажната цена, а и нотариалната такса, местния данък, таксата за вписване, евентуалната комисиона и първоначалния ремонт или обзавеждане.
Реална сметка за двустаен в Пловдив
Вземете двустаен апартамент в панелен квартал. Към продажната цена добавете около 3,5 процента разходи по сделката и реалистичен бюджет за освежаване. Това е вашата база.
От годишния наем извадете един празен месец, десет процента данък върху брутния наем след нормативно признатите разходи, годишната такса вход и около половин месечен наем за дребни ремонти. Резултатът е реалният паричен поток.
Защо кварталът мени сметката
В кварталите с ниска цена на вход доходността е по-висока, но и рискът от по-дълги празни периоди и по-честа смяна на наематели е по-голям. В по-скъпите квартали доходността пада, но наемателите се задържат по-дълго.
Практическото правило: ако разликата в доходността между два квартала е под един процентен пункт, изберете по-добрия квартал. Разликата ще се върне при продажбата.
Доходност и растеж на цената
Наемът е само едната половина от възвръщаемостта. Другата е промяната в цената на имота. В Пловдив през последните години втората компонента беше по-голяма от първата — но тя не е гарантирана и не носи месечен паричен поток.
Затова инвестиционното решение трябва да издържа само на наема. Ако сметката работи единствено при допускане за растеж на цените, това не е инвестиция, а залог.
Не сте сигурни дали дадена оферта в Пловдив е на правилната цена? Изпратете ни я и ще я сравним с медианите за квартала.
Питай ниДанни по квартали
| Квартал | Медианна цена | Медианен наем | Бруто доходност |
|---|---|---|---|
| Христо Смирненски | 87 100 € | 500 € | 6.9 % |
| Южен | 79 200 € | 450 € | 6.8 % |
| Въстанически | 73 900 € | 415 € | 6.7 % |
| Пещерско шосе | 98 196 € | 550 € | 6.7 % |
| Гагарин | 79 900 € | 420 € | 6.3 % |
| Остромила | 98 000 € | 500 € | 6.1 % |
| Западен | 98 000 € | 475 € | 5.8 % |
| Каменица 2 | 96 500 € | 460 € | 5.7 % |
| Отдих и култура | 109 465 € | 500 € | 5.5 % |
| Съдийски | 120 425 € | 515 € | 5.1 % |
| Кючук Париж | 89 999 € | 365 € | 4.9 % |
| Младежки хълм | 109 424 € | 430 € | 4.7 % |
| Тракия | 102 999 € | 395 € | 4.6 % |
| Кършияка | 114 994 € | 400 € | 4.2 % |
| Мараша | 141 450 € | 450 € | 3.8 % |
| Каменица 1 | 145 000 € | 450 € | 3.7 % |
| Център | 149 000 € | 450 € | 3.6 % |
Бруто доходността не включва данъци, такси, поддръжка и празни месеци. Нетният резултат е с около два процентни пункта по-нисък.
Всички стойности са извлечени от активните обяви в Пловдив към последното обновяване. Медианата е по-устойчив показател от средната цена, а посоченият диапазон отрязва най-евтината и най-скъпата четвърт от офертите.
Важно е да се разграничава обявено от реализирано. Медианата тук е на обявите — реалната сделка обикновено пада с 5 до 10 процента под нея, особено ако имотът стои на пазара повече от два месеца.
Свързани теми
Отзиви от клиенти
Какво казват клиенти, работили с нас по имоти в Пловдив и в близките квартали.
Колегата ми беше купил в Пловдив преди пет години и ме посъветва да погледна там, но пазарът вече беше друг. Страницата за Пловдив беше първото място, където видях медиани по тип жилище, а не просто „от–до“. Най-важното — казаха ми и неудобните неща, не само това, което исках да чуя.
След три месеца безрезултатни огледи в Пловдив започнахме да се съмняваме, че въобще има смисъл. Обясниха ми какво означават акт 14, 15 и 16 на човешки език и защо това променя цената. Три години по-късно имотът поскъпна повече, отколкото очаквах.
Родителите ми продаваха апартамент в Пловдив и се оказа, че нито аз, нито те знаем колко струва той в действителност. Помогнаха ми да преценя дали да ремонтирам преди продажба — и ме разубедиха, което ми спести пари. Бях подготвен за всеки разговор с продавача и това си пролича.
Исках да сменя панелното жилище с нещо по-ново, но без да излизам от района. Дадоха ми аргументи за преговорите, с които свалих цената значително. Сега препоръчвам сайта на всички колеги, които търсят жилище в Пловдив.
Търсехме апартамент с паркомясто, което в Пловдив се оказа по-сложно, отколкото очаквахме. Тук намерих разбивка по едностайни, двустайни и тристайни с реален брой обяви зад всяко число. Получих повече полезна информация за половин час, отколкото от три агенции преди това.
Търсехме жилище в Пловдив близо година и всеки път опирахме до едно и също — обявените цени нямаха нищо общо с това, което се случваше на огледа. Изпратих запитване вечерта и на следващия ден имах писмен отговор с числа и с аргументи. Отношението беше коректно и без никакъв натиск за бързо решение.
Продавахме наследствен имот в Пловдив и нямахме представа как да го оценим. Обясниха ми защо точно този етаж и това изложение вдигат цената в Пловдив. Спестих си поне два месеца безсмислени огледи.
Имотът ни стоеше на пазара шест месеца и започнахме да мислим, че сме сбъркали цената. Изчислихме заедно колко ще струва ремонтът и чак тогава сравнихме с готовите жилища в Пловдив. Оценката им се разми на по-малко от три процента с реалната сделка.
Често задавани въпроси
Каква е нормалната доходност от наем в Пловдив?
Брутната доходност при дългосрочен наем е конкурентна спрямо другите големи градове. Нетната е с около два процентни пункта по-ниска.
Как се облага наемът?
Наемът от физически лица се облага с данък след приспадане на нормативно признати разходи. Декларирането е годишно.
Колко да заложа за поддръжка?
Около половин месечен наем годишно е разумна база за жилище в добро състояние; повече при стар фонд.
Влиза ли данък сгради в сметката?
Да, заедно с таксата за битови отпадъци. Сумата е малка, но се плаща всяка година.
Какво прави доходността по-висока?
Ниска цена на вход, ниски празни периоди, добро обзавеждане и локация със силно наемно търсене.
Има ли смисъл от кредит за инвестиционен имот?
Има, когато доходността надвишава лихвата. Но кредитът увеличава и риска при празни месеци.
Кое е по-добро — нов или стар апартамент?
Новият изисква по-малко поддръжка и се отдава по-лесно; старият дава по-висока доходност заради ниската цена на вход.
Как се сравняват два имота?
Само по нетна доходност при еднакви допускания за празни месеци и разходи. Брутните числа подвеждат.
Един имейл разстояние от реалните цени в Пловдив
Работим само по имейл, с конкретика и без натиск. Опишете какво търсите в Пловдив и ще получите отговор с числа.
Изпрати запитванеИзпратете запитване
Попълнете кратко какво търсите — отговорът идва по имейл до един работен ден, с оферти и с обосновка към всяка от тях.