Кратък отговор
Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената на покупка. Тя е полезна за бързо сравнение, но подвежда. Нетната доходност изважда данъка върху наема, таксата вход, застраховката, данък сгради и такса смет, разходите за поддръжка и празните месеци.
Как се смята доходността правилно
Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената на покупка. Тя е полезна за бързо сравнение, но подвежда. Нетната доходност изважда данъка върху наема, таксата вход, застраховката, данък сгради и такса смет, разходите за поддръжка и празните месеци.
Разликата между брутна и нетна доходност в Пловдив е обикновено между 1,5 и 2,5 процентни пункта. Инвестиция, която изглежда с 7 процента брутна доходност, реално носи около 5.
Кои квартали дават най-добри числа
Най-висока брутна доходност дават малките жилища в източните панелни квартали — Гагарин и Изгрев — заради ниската входна цена. Най-стабилен паричен поток дават двустайните жилища в Тракия, Христо Смирненски и Кършияка.
Централните квартали имат ниска доходност от дългосрочен наем, но са единствените с реален потенциал за краткосрочно отдаване — а там сметката е съвсем различна.
Рискове, които се подценяват
Празните месеци са най-често подценяваният разход. Дори в добър квартал сметката трябва да заложи поне един празен месец годишно. Вторият риск е капиталовият ремонт на сградата — покрив, асансьор, фасада.
Третият е концентрацията. Един апартамент е един наемател; ако той спре да плаща, доходността за годината се изпарява. Затова инвеститорите с повече от един имот планират и резерв.
Дългосрочен наем или нощувки
Дългосрочният наем дава по-нисък, но предвидим доход и минимално ангажимент. Краткосрочното отдаване дава по-висок брутен приход, но изисква управление, почистване, реклама и понася сезонни спадове.
В Пловдив краткосрочното отдаване има смисъл само в Центъра, Капана, Стария град и части от Каменица 1. Извън тези зони заетостта не оправдава ангажимента.
Не сте сигурни дали дадена оферта в Пловдив е на правилната цена? Изпратете ни я и ще я сравним с медианите за квартала.
Питай ниДанни по квартали
| Квартал | Медианна цена | Медианен наем | Бруто доходност |
|---|---|---|---|
| Христо Смирненски | 87 100 € | 500 € | 6.9 % |
| Южен | 79 200 € | 450 € | 6.8 % |
| Въстанически | 73 900 € | 415 € | 6.7 % |
| Пещерско шосе | 98 196 € | 550 € | 6.7 % |
| Гагарин | 79 900 € | 420 € | 6.3 % |
| Остромила | 98 000 € | 500 € | 6.1 % |
| Западен | 98 000 € | 475 € | 5.8 % |
| Каменица 2 | 96 500 € | 460 € | 5.7 % |
| Отдих и култура | 109 465 € | 500 € | 5.5 % |
| Съдийски | 120 425 € | 515 € | 5.1 % |
| Кючук Париж | 89 999 € | 365 € | 4.9 % |
| Младежки хълм | 109 424 € | 430 € | 4.7 % |
| Тракия | 102 999 € | 395 € | 4.6 % |
| Кършияка | 114 994 € | 400 € | 4.2 % |
| Мараша | 141 450 € | 450 € | 3.8 % |
| Каменица 1 | 145 000 € | 450 € | 3.7 % |
| Център | 149 000 € | 450 € | 3.6 % |
Бруто доходността не включва данъци, такси, поддръжка и празни месеци. Нетният резултат е с около два процентни пункта по-нисък.
Таблицата е изчислена върху актуалното предлагане в Пловдив. Използваме медиана, защото при малки извадки една скъпа оферта измества средната стойност с десетки хиляди евро. Диапазонът показва къде попадат средните 50% от обявите.
Публикуваните статистики за реализирани сделки в града дават по-ниски стойности от обявите — и това е нормално. Двата източника се допълват: обявите показват посоката, сделките — постигнатото ниво.
Свързани теми
Отзиви от клиенти
Отзиви на хора, на които сме помогнали при търсене, покупка, продажба или отдаване в Пловдив и в съседните райони.
Продавахме наследствен имот в Пловдив и нямахме представа как да го оценим. Помогнаха ми да преценя дали да ремонтирам преди продажба — и ме разубедиха, което ми спести пари. Получих повече полезна информация за половин час, отколкото от три агенции преди това.
Гледахме едновременно оферти в Пловдив и в съседните квартали, без да можем да сравним нищо смислено. Числата в таблицата съвпаднаха почти точно с това, което видяхме на огледите. Купихме след пет седмици и до днес не съжаляваме за избора.
Връщаме се в България след години в чужбина и трябваше да разберем пазара в Пловдив от нула. Показаха ми кои сгради в Пловдив да избягвам и защо — нещо, което не се вижда в нито една обява. Сега препоръчвам сайта на всички колеги, които търсят жилище в Пловдив.
Преместваме се в Пловдив заради работа и нямахме представа какво означават реално цените в Пловдив. Страницата за Пловдив беше първото място, където видях медиани по тип жилище, а не просто „от–до“. Благодаря за търпението към всичките ми въпроси.
Търсехме жилище в Пловдив близо година и всеки път опирахме до едно и също — обявените цени нямаха нищо общо с това, което се случваше на огледа. Обясниха ми разликата между обявена цена и цена на сделка — нещо, което никой агент не ми беше казвал. Единственият сайт за Пловдив, в който намерих конкретика вместо общи приказки.
Наемът, който плащахме, вече беше близо до вноската по кредит и решихме да погледнем сериозно в Пловдив. Тук намерих разбивка по едностайни, двустайни и тристайни с реален брой обяви зад всяко число. Сделката мина без изненади и точно в срока, който ни казаха в началото.
Имахме конкретен бюджет и трябваше да разберем дали изобщо стига за нещо свястно в Пловдив. Помогнаха ми да напиша обявата така, че да идват сериозни кандидати, а не любопитни. Продадохме за по-малко от два месеца и на цена, която не очаквах.
Исках да инвестирам в малък апартамент и колебаех между Пловдив и още два квартала. Прегледаха документите преди да платим капаро и намериха разминаване в площта по кадастър. Останах приятно изненадан, че всичко стана само по имейл, без нито едно обаждане.
Често задавани въпроси
Каква доходност дава апартамент в Пловдив?
Брутната доходност при дългосрочен наем се движи в горната част на диапазона за големите български градове. Нетната е с около два процентни пункта по-ниска.
Едностаен или двустаен за инвестиция?
Едностайният дава по-висока доходност, двустайният — по-добра ликвидност при продажба. Изборът зависи от хоризонта.
Кой квартал е най-добър за инвестиция?
За доходност — Гагарин и Изгрев. За стабилност — Тракия и Христо Смирненски. За краткосрочно отдаване — Центърът и Капана.
Колко празни месеца да заложа?
Минимум един месец годишно при дългосрочен наем в добра локация; два в по-слаби квартали.
Плаща ли се данък върху наема?
Да. Данъкът се декларира от наемодателя, а при наемател юридическо лице се удържа авансово от него.
Струва ли си ново строителство за инвестиция?
Да, ако цената на вход позволява разумна доходност. Новите жилища се отдават по-лесно и изискват по-малко поддръжка.
Нужно ли е паркомясто?
В новите комплекси — да, то влияе пряко на наема. В панелните квартали е по-малко критично.
Как се управлява имот от разстояние?
Чрез агенция за управление или чрез доверено лице. Разходът е процент от наема, но спестява почти целия ангажимент.
Търсите апартамент в Пловдив?
Опишете какво търсите и ще получите писмен отговор с конкретни оферти, реални числа и честна оценка дали Пловдив е правилният избор за вашия бюджет.
Изпрати запитванеИзпратете запитване
Всяко запитване се обработва от човек и получава писмен отговор до един работен ден.